LEY ESPECIAL DE PROTECCIÓN AL DEUDOR HIPOTECARIO DE VIVIENDA
Título I
Disposiciones Generales
Capítulo I
Objeto de la Ley
Artículo 1. La presente Ley tiene por objeto establecer un conjunto de normas basadas en el derecho a la vivienda digna y a la protección de ésta como contingencia de la seguridad social, establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social Integral en lo que atañe a vivienda y hábitat, a fin de brindar eficaz protección a todas las personas que realicen una opción a compra para la adquisición de vivienda, poseen o soliciten un crédito hipotecario para 1a construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda.
Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en peligro.
Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal, otorgadas con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela.
Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda, bien sea ésta principal o secundaria, con recursos propios de la banca. operadores financieros y acreedores particulares.
Artículo 2. Quedan excluidos de la aplicación de esta Ley:
Los préstamos hipotecarios contratados bajo regímenes especiales que otorguen al deudor mejores condiciones que las establecidas en esta Ley.
Artículo 3. A los efectos de esta Ley, se entenderá como instituciones, a todos aquellos bancos universales, bancos comerciales, bancos hipotecarios, bancos de Inversión, arrendadoras financieras, entidades de ahorro y préstamo, cooperativas y otras operadoras financieras que participen de manera directa en el manejo de operaciones hipotecarias.
Artículo 4. A los efectos de esta Ley, se entenderá por Vivienda Principal del Deudor, aquella vivienda en la cual habite y que haya inscrito como tal en el Registro Automatizado de Vivienda Principal, que será creado por el Ministerio de Vivienda y Hábitat, como lo establece la presente Ley.
Artículo 5. Se entenderá a los efectos de esta Ley por deudor hipotecario, aquella persona a la que se le ha otorgado un crédito hipotecario para vivienda sobre el mismo bien inmueble, por una Institución o un Acreedor Particular.
Artículo 6. A los efectos de esta Ley, se entenderá por Acreedor Particular, a todas aquellas personas naturales o jurídicas otorgantes de créditos hipotecarios para la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de vivienda.
Capítulo II
Principios Reguladores
Artículo 7. Las disposiciones de esta Ley son de orden público y, en consecuencia, serán nulos cualquier acuerdo, transacción, convenio, pacto o acto de autocomposición procesal, con los cuales se pretenda alterar, disminuir o evadir los efectos o beneficios en ella contenidos.
Artículo 8. El riesgo que representa para las familias venezolanas, en especial las de recursos medios y bajos, de perder su vivienda principal por la aplicación de las modalidades financieras, constituye de acuerdo con lo establecido en el artículo 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, una de las contingencias que amerita la intervención directa del Estado.
Artículo 9. El artículo 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece la vivienda como parte integrante del Sistema de Seguridad Social a la cual tienen derecho todas las personas como servicio público no lucrativo. En consecuencia, este mandato constitucional priva para el establecimiento de los criterios en el otorgamiento de créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda principal. Más aún, y fundamentalmente para todas aquellas operaciones derivadas de recursos que provengan de aportes del Estado, fiscales o parafiscales, y que se encuentren bajo su tutela, como son los ahorros de los trabajadores.
Artículo 10. La Ley Orgánica del Sistema Seguridad Social establece la prohibición de la modalidad financiera del refinanciamiento de créditos dobles indexados con los recursos previstos por dicha Ley y la Ley que regule el Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Se atenderán bajo los preceptos de esta Ley Especial, los deudores hipotecarios afectados por las diversas modalidades financieras implementadas durante el período comprendido entre la promulgación de la Ley de Subsistema de Vivienda y Política Habitacional de los Créditos de Área de Asistencia III en el año 1996, hasta la fecha de promulgación de la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social del 12 de diciembre 2002.
Artículo 11. El sistema de financiamiento para la adquisición, construcción, autoconstrucción, remodelación y ampliación de vivienda principal , con aportes fiscales o parafiscales o bajo la tutela del Estado, para las personas que se han acogido a la Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional que será reemplazada por la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, de acuerdo con el mandato de la Ley Orgánica de Sistema de Seguridad Social debe ser equitativo, justo, solidario y velar por la seguridad de la familia y su patrimonio; en ningún caso permitir la práctica del anatocismo y la usura.
Artículo 12. Todos los créditos hipotecarios otorgados para la adquisición, construcción, remodelación y ampliación de vivienda principal desde la promulgación en la Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, del otorgamiento de Créditos de Área de Asistencia III, y los otorgados con recursos provenientes del Estado venezolano, a través de aportes fiscales o parafiscales, así como con recursos aportados por ahorristas subscritos a la Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, y por lo tanto bajo su tutela y los otorgados por la banca u operadores financieros calculados en base a las diversas modalidades financieras, serán cedidos al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH). Tal cesión de los créditos se realizará una vez que las instituciones financieras reestructuren cada crédito, de común acuerdo con el deudor hipotecario y previamente a la cancelación de los saldos que hubiere surgido a favor del deudor hipotecario. En el caso de las hipotecas que hubieren sido ejecutadas, los daños y perjuicios ocasionados deberán resarcirse y darán lugar a las indemnizaciones correspondientes según el caso. En el caso de que los fondos para el financiamiento del crédito hipotecario provinieran de recursos propios, la banca deberá demostrar tal hecho.
Artículo 13. Todos los créditos hipotecarios destinados a vivienda principal o secundaria, otorgados con dineros provenientes de recursos propios de la banca privada o de las operadoras financieras y acreedores particulares, no podrán ser objeto de la modalidad financiera de la doble indexación o cualquier otra modalidad que pueda conllevar a la pérdida de ésta, por falta de capacidad de pago del deudor, atribuible al tipo de modalidad financiera de la doble indexación.
Título II
De la Regularización de los Créditos Hipotecarios en su Distintas Tipologías
Capítulo I
De los Créditos Hipotecarios provenientes de recursos fiscales o parafiscales del Estado o de los ahorros de los trabajadores bajo su tutela
Artículo 14. Todos los créditos hipotecarios otorgados con recursos provenientes de aportes fiscales o parafiscales del Estado o ahorros de trabajadores bajo la tutela del Estado, como el Fondo de Ahorro Habitacional y el Fondo Mutual Habitacional, así como los rendimientos producto de colocaciones, inversiones, remanentes de capital o cualquier manejo financiero de estos recursos, no pueden ser objetos de la modalidad financiera de la doble indexación o cualquier otra modalidad que pueda conllevar a la pérdida de la vivienda principal por falta de capacidad de pago del deudor atribuible al tipo de modalidad financiera.
Artículo 15. Los créditos a que hace referencia el artículo anterior no excluyen ningún nivel de créditos otorgado bajo la Ley de Subsistema de Vivienda y Política Habitacional en todas sus versiones.
Artículo 16. La cartera de créditos hipotecarios indexados y doble indexados a los que se refiere este capítulo, que administra la banca privada, una vez recalculada por cada una de las instituciones financieras de conformidad con los parámetros establecidos en la Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 24 de enero de 2002, y sus subsiguientes aclaratorias, serán cedidos mediante venta pura y simple al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) bajo los parámetros que establezca el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, procurándose que las nuevas condiciones en cuanto a plazos y cuotas se adecuen a la capacidad de pago del deudor.
Artículo 17. El Estado, a través del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), reconocerá a la banca privada y a los operadores financieros únicamente los costos de manejo de la cartera de créditos descrita en el artículo anterior.
Artículo 18. Las condiciones de actualización y manejo de los créditos hipotecarios a los que se refiere este Capítulo, una vez realizada la cesión quedarán a cargo del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) y el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, quienes procederán a recalcular y reestructurar nuevamente los créditos y solicitarán al Banco Central de Venezuela que establezca las tasas de interés social a aplicarse en este caso, de acuerdo con los criterios establecidos en esta Ley, las cuales nunca podrá ser mayor es a las tasas preferenciales actualmente aplicadas por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, para los préstamos hipotecarios otorgados por la Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional. Los plazos de amortización y condiciones de pago serán definidos por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de acuerdo y a favor de la capacidad de pago de los deudores.
Capítulo II
De los Créditos Hipotecarios provenientes de recursos demostrables de la banca privada o los operadores financieros para vivienda principal, acogida con lo establecido en la Ley de Subsistema de Vivienda y Política Habitacional
Artículo 19. La cartera de créditos hipotecarios indexados o doble indexados, que maneje la banca privada destinada a vivienda principal y que demuestre que fue otorgada con recursos propios de la banca u operadores financieros y no producto directo o indirecto de los recursos del Estado, o los que se encuentran bajo su tutela, una vez reestructurada y recalculada por cada una de las instituciones financieras de conformidad con los parámetros establecidos en la Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de enero de 2002, y sus subsiguientes aclaratorias, podrá ser adquirida por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH).
Artículo 20. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) cancelará a la banca u operadores financieros de la cartera de créditos hipotecarios a que hace referencia el artículo anterior, un monto equivalente al capital más los intereses sociales de acuerdo con la fórmula establecida en el artículo 43 de esta Ley, calculados desde la fecha de su promulgación hasta que se realice la cesión en calidad de venta pura y simple de los créditos o la cartera.
Artículo 21. La cartera de créditos que pueda ser adquirida, de conformidad con los artículos 19 y 20 de esta Ley, pasará a tener el mismo tratamiento al que se hace referencia en el Capítulo I del Título II de esta Ley.
Capítulo III
De los Créditos Hipotecarios provenientes de recursos de la banca privada o de las operadoras financieras y acreedores particulares, para la vivienda secundaria
Artículo 22. Todos los créditos hipotecarios destinados a vivienda principal o secundaria otorgados con recursos propios de la banca privada o de las operadoras financieras y acreedores particulares no pueden ser objeto de la modalidad financiera de la doble indexación, anatocismo o usura.
Capítulo IV
De los Créditos Hipotecarios provenientes de recursos de la banca privada o de las operadoras financieras y acreedores particulares para vivienda principal o secundaria realizados en moneda extranjera
Artículo 23. Las opciones de compra para la adquisición de viviendas, los créditos hipotecarios, los contratos de ventas con financiamientos u operaciones de compraventa, destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda, sólo se otorgarán en bolívares, conforme a lo previsto en el artículo 318 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
La contratación celebrada o referenciada en moneda extranjera es inconstitucional e ilegal. En consecuencia, se prohíben todo tipo de contratos de ventas con financiamientos, créditos hipotecarios, operaciones de compraventa y opciones de compra, para la adquisición de vivienda en moneda extranjera, y quienes hayan celebrado contratos constituidos o referenciados en moneda extranjera, deberán reponer a su estado original en bolívares, tomando cómo referencia el precio de la venta establecido en el primer documento de opción de compra, o el documento de compra venta si este fue el primero, al tipo de cambio vigente para la fecha del contrato, publicado por el Banco Central de Venezuela. Salvo que las partes hubieren convenido una mejor tasa de cambio para el opcionante o comprador, en cuyo caso esta será aplicable.
Título III
De las condiciones generales que regulan los Créditos Hipotecarios para vivienda principal
Sección Primera
De las Garantías de los Préstamos
Artículo 24. Los créditos hipotecarios para vivienda principal otorgados con recursos provenientes de fondos fiscales o parafiscales del Estado o con ahorros de los trabajadores bajo la tutela del Estado, así como con recursos de la banca privada u operadores financieros cubiertos por la Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, quedan garantizados con una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del mismo, cuyo acreedor hipotecario será el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), independientemente del origen de los recursos.
En consideración a la especial naturaleza de los créditos garantizados con la hipoteca, será necesaria la fijación del monto originario en el documento constitutivo de gravamen, el cual no podrá ser alterado a efectos de ningún cálculo posterior. La hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del préstamo garantizará hasta la concurrencia sobre el total adeudado por concepto de saldo de capital, intereses, gastos judiciales, honorarios de abogados y otros gastos directamente vinculados con la operación de crédito.
El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) elaborará los modelos de documento hipotecario y lo remitirá al operador autorizado para su debida protocolización.
Artículo 25. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) podrá autorizar la constitución de:
a.- Hipoteca de primer grado compartida con acreedores institucionales.
b.- Hipoteca de segundo grado con otro acreedor hipotecario.
El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) fijará las características de dichas hipotecas y definirá quienes podrán ser los acreedores institucionales.
Artículo 26. El inmueble objeto de la hipoteca quedará afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes del deudor del crédito hipotecario, y este inmueble no podrá ser enajenado sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con la presente Ley no haya sido cancelado.
Artículo 27. El inmueble objeto de la hipoteca deberá contar con un contrato del seguro hipotecario que resguarde al acreedor y al deudor hipotecario en caso de incendio, rayos, explosión, impactos de aeronaves, satélites, cohetes y otros aparatos aéreos o de objetos desprendidos de los mismos, catástrofes naturales, fallecimiento del deudor por cualquier causa, incapacidad temporal y permanente del deudor por cualquier causa.
En el caso de los créditos otorgados por la Ley del Subsistema de Vivienda y de Política Habitacional, éstos deberán contar con un contrato de seguro vigente, amparados por el Fondo de Garantía Hipotecaria, que debe contemplar las coberturas y garantías establecidas en el Decreto con Fuerza de Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, que será reemplazado por la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
Artículo 28. El procedimiento aplicable a la ejecución de la hipoteca se regirá por las disposiciones previstas en el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil para la ejecución de hipoteca. El deudor y el acreedor hipotecario podrán presentarse como postores, ofreciendo como caución el monto restante del crédito.
Sección Segunda
De los Préstamos Hipotecarios
Artículo 29. Los Bancos e instituciones financieras y cualquier otro ente autorizado por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras para otorgar créditos hipotecarios, están obligados a conceder créditos hipotecarios destinados a la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de vivienda principal, bajo las condiciones de esta Ley en un porcentaje de su cartera de crédito anual que será fijado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, sin incluir en la misma los otorgados por causa de la Ley del Subsistema de Vivienda y de Política Habitacional.
Artículo 30. Las Instituciones y los acreedores particulares que otorgan créditos con garantía hipotecaria para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de la vivienda principal y secundaria deberán:
a.- Redactar los contratos de hipoteca de acuerdo al modelo suministrado por el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo e imprimirlos en caracteres visibles y legibles que faciliten su comprensión por parte del cliente.
b.- Entregar a los beneficiarios el contenido del contrato, la fórmula de cálculo de la tasa de interés social, las comisiones que se generen sobre sus operaciones, los procesos operativos que implican la liquidación, abono, vencimiento, renovación, cobro y amortización que se deriven del crédito, por lo menos con cinco (5) días hábiles de anticipación a la fecha prevista para ser otorgado.
c.- Suministrar a los deudores hipotecarios el contenido del contrato del seguro hipotecario y el saldo anual del mismo que será reflejado en el Estado de Cuenta del crédito respectivo. Igual obligación corresponde a los acreedores de créditos hipotecarios otorgados por la Ley del Subsistema de Vivienda y de Política Habitacional que será reemplazada por la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat que están amparados por el Fondo de Garantías.
d.- Entregar al beneficiario mensualmente un estado demostrativo de las amortizaciones de capital e interés. Asimismo, deberán entregar proyecciones de la tasa de interés social.
e.- Aceptar los abonos al capital adeudado que realice el deudor hipotecario a su crédito, sin poder penalizarlo, ni cobrarle comisiones por tal hecho.
f.- Suministrar a los deudores hipotecarios información veraz, oportuna y adecuada que le permita conocer el funcionamiento de sus negocios en cualquier momento durante la vigencia del crédito.
Artículo 31. Los préstamos hipotecarios tendrán como cuota de pago un porcentaje de los ingresos mensuales declarados por el deudor hipotecario y estarán comprendidos entre una veinteava parte (1/20) y una quinta parte (1/5) en el momento del otorgamiento de dicho crédito.
Durante la permanencia del crédito la cuota de pago no podrá exceder de un quinto (1/5) de los ingresos anuales declarados por el deudor hipotecario.
El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) solicitará al operador autorizado que cada acreedor hipotecario consigne anualmente los recaudos necesarios para la determinación de la cuota en función de sus ingresos. El incumplimiento de esta norma acarreará las sanciones administrativas y pecuniarias que determine la Ley.
Artículo 32. Los deudores hipotecarios amparados por esta Ley tienen el derecho de efectuar en cualquier momento abonos al capital adeudado, aun cuando no hayan sido estipulados en la relación contractual, de conformidad con lo establecido en el artículo 97 de la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras.
No serán objeto de cláusula penal, cobro de comisiones ni devengará ninguna clase de comisión, los abonos anticipados al capital adeudado efectuado por el deudor.
En el caso de efectuarse abonos anticipados al capital adeudado, el deudor tendrá la opción de escoger entre la reducción del monto de las cuotas establecidas o la reducción del plazo del contrato.
Artículo 33. Los deudores hipotecarios al cancelar el crédito o al efectuar un pago en concepto de amortización deben recibir de las instituciones y acreedores particulares, comprobantes o recibos justificativos del pago, donde se especifique: intereses, seguros y comisiones aplicadas por servicios prestados, así como la parte del importe destinado a la amortización del capital.
Artículo 34. Los beneficiarios de créditos hipotecarios tendrán derecho a conocer el contenido del contrato, la fórmula de cálculo de la tasa de interés social, las comisiones que se generen sobre sus operaciones, los procesos operativos que implican la liquidación, abono, vencimiento, renovación, cobro y amortización que se deriven del crédito, por lo menos cinco (5) días hábiles de anticipación a la fecha prevista para ser otorgado.
Artículo 35. El plazo mínimo y máximo de los préstamos hipotecarios, concedidos con los recursos provenientes del Estado o bajo su tutela serán definidos o reestructurados por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), siguiendo las directrices del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.
Artículo 36. Los deudores hipotecarios amparados por la presente Ley podrán acogerse a las disposiciones contenidas en el Código Civil, Libro Segundo, Título III, Capítulo I, en lo que se refiere la constitución de hogar, a pesar de la existencia del gravamen hipotecario a favor de la institución o acreedor particular, siempre que no exista otro gravamen sobre el inmueble.
Si cumplidos los requisitos de ley se efectuare la constitución de hogar, los deudores gozarán de toda la protección legal contenida en las normas correspondientes, salvo en lo que se refiere a la ejecución de la hipoteca que permanecerá vigente en los términos contractuales ajustados a las regulaciones contenidas en la presente Ley.
Artículo 37. El deudor hipotecario que haya entregado su vivienda en dación en pago tendrá derecho a recibir un nuevo crédito con fondos provenientes de la misma fuente de recursos usadas en el crédito extinguido, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos por la institución respectiva. Este beneficio lo podrá solicitar el deudor hipotecario una sola vez después de haber realizado la cesión. Asimismo, queda expresamente prohibida cualquier acción discriminatoria que excluya o incida en forma negativa en el otorgamiento de estos créditos hipotecarios conforme con la presente Ley.
Artículo 38. El deudor hipotecario que se encontrare en situación de atraso o fuese demandado por el mismo concepto, podrá solicitar la rehabilitación del préstamo, cancelando el monto del atraso parcial que en ningún momento podrá ser inferior al cincuenta por ciento (50%) del monto atrasado. El acreedor no podrá negarse aun cuando se encontrare el juicio en fase ejecutiva; este beneficio lo podrá invocar el deudor sólo una vez durante la vigencia del crédito.
Artículo 39. Los deudores hipotecarios que hayan solicitado un crédito declarando el total del ingreso del propietario y copropietario, podrán cederse uno a otro su parte del crédito, una vez cumplido un año de la relación crediticia.
Artículo 40. La cesión de los créditos a que se refiere el artículo anterior, sólo procederá en los casos donde quede plenamente demostrado que los propietarios pueden continuar cancelando el crédito.
Artículo 41. El pago de las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios podrá, a solicitud del deudor, ajustarse a la forma de remuneración del deudor hipotecario, sea ésta semanal, quincenal o mensual; esta modalidad de pago permite reducir la porción que por concepto de intereses cancela el prestatario e incluso la posibilidad de reducir los plazos para acelerar el retorno de capital.
Artículo 42. Debido al mandato constitucional de la vivienda como derecho social, en su condición de servicio público de carácter no lucrativo, la tasa de interés fijada para créditos de vivienda principal corresponderá a una tasa de interés social. Los criterios para fijar dicha tasa social serán fijado
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