TITULO V
Derechos reales de garantía
CAPITULO I
De la hipoteca
Artículo 822. (Concepto). La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble Ver Artículo 442, Artículo 445, y Artículo 446. para garantizar el cumplimiento de una obligación. Artículo 823. (No hay saldo insoluto). La hipoteca afecta únicamente los bienes sobre que se impone, sin que el deudor quede obligado personalmente ni aun por pacto expreso.
Artículo 824. (Derecho de acreedor hipotecario). (Artículo 31 del Decreto Ley número 218). La constitución de la hipoteca da derecho al acreedor para promover la venta judicial del bien gravado cuando la obligación sea exigible y no se cumpla. 80
Es nulo el pacto de adjudicación en pago que se estipule al constituirse la hipoteca. Artículo 825. (Indivisibilidad de la hipoteca). La hipoteca es indivisible y como tal, subsiste integra sobre la totalidad de la finca hipotecada aunque se reduzca la obligación.
Artículo 826. (División del gravamen si se divide la finca). (Artículo 32 del Decreto Ley número 218). El deudor tiene el derecho irrenunciable de pedir al acreedor la reducción de la garantía mediante la liberación del gravamen hipotecario que pesa sobre alguna o varias fincas, cuando hubiere pagado mas del 50% de la deuda y siempre que el valor de los inmuebles que continúen gravados, guarden una justa relación con el saldo deudor. Si la determinación de las fincas que deben quedar excluidas de la hipoteca no pudiere hacerse de común acuerdo, se bara judicialmente por medio de juicio oral. 81
Artículo 827. (División del gravamen si son varias fincas). (Artículo 33 del Decreto Ley número 218). Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, todas ellas responderan conjuntamente de su pago. Sin embargo, los interesados podrán asignar a cada finca la cantidad o parte de gravamen que debe garantizar. En este caso, el acreedor no podrá ejercer su derecho en perjuicio de tercero sobre las fincas hipotecadas, sino por la cantidad que a cada una de ellas se le hubiere asignado; pero podrá ejercerlo sobre las mismas fincas no mediando perjuicio de tercero, por la cantidad que alguna de ellas no hubiere alcanzado a cubrir.
Artículo 828. (Imputación del deudor). (Artículo 34 del Decreto Ley número 218). Si la parte del crédito pagado se puede aplicar a la liberación de una u otra de las fincas gravadas, el deudor elegirá la que debe quedar libre.
Artículo 829. (Inmueble sujeto a condición). El que hipotecare un bien sobre el cual tuviere un derecho eventual limitado, o sujeto a condiciones suspensivas, rescisorias o resolutorias, que consten en el Registro de la Propiedad, lo hace con las condiciones o limitaciones a que está sujeto ese derecho aunque así no se exprese. Ver Artículo 1138, Artículo 1269, y Artículo 1278.
La hipoteca sufrirá efectos contra terceros desde su inscripción en el Registro, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.
Artículo 830. (Extensión de la hipoteca). La hipoteca se extiende: 1o. A las accesiones naturales y mejoras; 2o. A los nuevos edificios que el propietario construya y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados; 3o. A los derechos del deudor en los excesos de la superficie del inmueble; 4o. A las indemnizaciones que se refieran a los bienes hipotecados, concedidas o debidas al propietario por seguros, expropiación forzosa o daños y perjuicios; y 5o.
80 Ver artículo 297 párrafo 2o. del Código Procesal Civil y Mercantil.
81 Ver articulos 199 a 210 Código Procesal Civil y Mercantil.
(Artículo 35 del Decreto Ley número 218). A las servidumbres y demás derechos reales a favor del inmueble.
Artículo 831. (Pago de las indemnizaciones). En caso de indemnización los acreedores hipotecarios harán valer sus derechos sobre el precio que se pague, si fuere por expropiación por utilidad pública. 82
Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otra eventualidad, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca y además el valor del seguro quedará afecto al pago. 83
Si fueren varios los acreedores hipotecarios, el monto de la indemnización hasta el límite de las obligaciones que consten en el Registro, se depositará a la orden del juez para que verifique los pagos de conformidad, con lo dispuesto en el articulo siguiente.
Artículo 832. El pago de las indemnizaciones deberá hacerlo el juez según el orden de preferencia que les corresponda legalmente a los acreedores hipotecarios.
Sobre las sumas que retiren los acreedores no correrán intereses.
Artículo 833. Si la indemnización por expropiación forzosa o por daños y perjuicios causados en bienes hipotecados sobre cuyos frutos o muebles se hubiere constituido prenda agraria, no fuere especialmente aplicable al inmueble o a los bienes pignorados, el pago se hará por el juez, de manera equitativa, tomando en cuenta el monto de los capitales garantizados, los danos y perjuicios sufridos y demás circunstancias que sean necesarias.
Artículo 834. (Los frutos no quedan incluidos en la hipoteca). (Artículo 36 del Decreto Ley número 218). Los bienes de una finca sobre los cuales puede constituirse prenda agraria no quedaran incluidos en la hipoteca, Ver Artículo 904. salvo que estuvieren libres de gravamen al ejecutarse el cumplimiento de la obligación.
Artículo 835. (Quién puede hipotecar). Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, Ver Artículo 8o, Artículo 16 al Artículo 18, Artículo 131, Artículo 176, Artículo 264, Artículo 266, y Artículo 332. y únicamente pueden ser hipotecados los bienes inmuebles que pueden ser enajenados.
Artículo 836. (Nulidad de la prohibición de enajenar). (Artículo 37 del Decreto Ley número 218). El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos no obstante cualquiera estipulación en contrario, salvo lo que se establezca en contratos que se refieran a créditos bancarios.
Artículo 837. El predio común no puede ser hipotecado sino con el consentimiento de todos los propietarios. Sin embargo, pueden hipotecarse los derechos que el condominio tenga en el predio común.
Artículo 838. (Bienes que no pueden hipotecarse). (Artículo 38 del Decreto Ley número 218). No podrán hipotecarse: lo. El inmueble destinado a patrimonio de familia; y 2o. Los bienes adquiridos por herencia, legado o donación, cuando el causante haya puesto dicha condición, pero ésta no podrá exceder del término de cinco años. Para los menores de edad dicho término se cuenta desde que cumplan la mayoría de edad.
Artículo 839. (Hipoteca del edificio sobre suelo ajeno). La hipoteca del edificio o parte del edificio construido en suelo ajeno, no afecta los derechos del propietario del suelo.
Artículo 840. (Edificios en propiedad horizontal). El edificio organizado en el régimen de propiedad horizontal puede hipotecarse en su totalidad por resolución unánime de todos los propietarios, o separadamente por el dueño del piso o finca independiente; pero, en el primer caso, deberá determinarse la cantidad o parte de gravamen que se asigne a cada piso del edificio.
Artículo 841. (Aceptación de la hipoteca). La constitución y aceptación de la hipoteca deben ser expresas.
Artículo 842. (Hipoteca y otras garantías). (Artículo 39 del Decreto Ley número 218). Si se constituyeren hipotecas y otras garantías, deberá determinarse la cantidad o parte de gravamen que se asigne a los bienes hipotecados y a las demás garantías. Sin embargo, si se constituye prenda e hipoteca, ésta puede garantizar el saldo insoluto que deje la prenda, pero en este caso no habrá responsabilidad personal del deudor, ni aún por pacto expreso.
82 Ver Títulos VI y VII de la Ley de Expropiación.
83 Ver articulos 947 a 949 del Código de Comercio.
Artículo 843. No podrán unificarse en el registro dos o más fincas cuando alguna de ellas, por lo menos, estuviere hipotecada, sin que preceda convenio del propietario con los acreedores hipotecarios y los que tengan algún derecho real inscrito sobre las mismas.
Artículo 844. (Intereses sobre el capital que asegura la hipoteca). La hipoteca constituida en garantía de una obligación que devengue intereses no asegurará con perjuicio de tercero, sino los intereses de las dos últimas anualidades v los que se causen desde que se anote la ejecución.
Artículo 845 (Insuficiencia de la garantía). (Artículo 40 del Decreto Ley número 218). Si la garantía ya no fuere suficiente por haber disminuido el valor de la finca hipotecada, el acreedor podrá exigir que se mejore la garantía hasta hacerla suficiente pare responder de la obligación.
Si quedare comprobada, mediante prueba pericial la insuficiencia de la garantía y el deudor no la mejorare dentro del término que señalare el juez el plazo se dará por vencido y procederá el cobro del crédito.
Artículo 846. (Cancelación de gravámenes en caso de remate). Los bienes rematados por ejecución de un acreedor hipotecario, pasarán al rematario o adjudicatario libres de las hipotecas de grado inferior que sobre ellos pesaren y también de los demás gravámenes, inscripciones y anotaciones inscritas con posterioridad a la inscripción de la hipoteca motivo de la ejecución.
Artículo 847. También tiene derecho el rematario o adjudicatario a que se cancelen las hipotecas anteriores, siempre que pagare Integramente los capitales e intereses hasta el vencimiento de los plazos o la fecha de pago, si ya hubieren transcurrido los plazos.
Artículo 848. Los bienes inmuebles rematados en virtud de ejecución no hipotecaria pasarán al adquirente con los gravámenes, anotaciones y limitaciones inscritos con anterioridad a la anotación de la demanda ejecutiva o del embargo, en su caso.
Artículo 849. (Derecho de tanteo en el remate). Después de los comuneros los acreedores hipotecarios por su orden, tendrán derecho preferente durante el remate, a que la finca se les adjudique por la mejor postura que se hiciere.
Artículo 850. (Pagos con el precio que se obtenga en el remate). Del precio que se obtenga en la venta judicial de los bienes gravados se pagaran: 1o. Los gastos de rigurosa conservación que haya autorizado el juez; 2o. (Artículo 41 del Decreto Ley número 218). La deuda por contribuciones de la finca o fincas objetó de la ejecución, correspondientes a los últimos cinco años; 3o. Le deuda por seguros vigentes de la finca o fincas rematadas; 4o. Los gastos del procedimiento ejecutivo, comprendiendo honorarios de abogado, procurador, depositario o interventor y expertos, regulados conforme a la ley; y 5o. Los acreedores hipotecarios, subhipotecarios o prendarios, conforme al lugar y preferencia legal de sus títulos. Artículo 851. Si hubieren sido varias las ejecuciones, los pagos a que se refiere el inciso 4o. del articulo anterior quedarán sujetos al orden de preferencia que corresponda a cada hipoteca. Artículo 852. (Subhipoteca). El crédito garantizado con hipoteca puede subhipotecarse en todo o en parte, llenándose las formalidades aplicables establecidas para la constitución de la hipoteca.
Artículo 853. (Notificación el deudor). La subhipoteca debe de notificarse al deudor para que pueda inscribirse en el Registro.
Artículo 854. (Pago con intervención judicial). Si el crédito estuviere subhipotecado o anotado, el deudor deberá hacer el pago con intervención judicial, si no hubiere acuerdo entre los interesados.
El juez ordenará los pagos correspondientes y la cancelación de los gravámenes o anotaciones que los garantizaren.
Artículo 855. (Caso en que la subhipoteca ocupa el lugar de la hipoteca). Si la finca pasare en propiedad al acreedor hipotecario, la hipoteca se extingue, pero la subhipoteca ocupará su lugar como hipoteca, en favor del acreedor respectivo, sin que la responsabilidad del inmueble pueda exceder del crédito hipotecario gravado.
Artículo 856. (Prescripción de la hipoteca). (Artículo 42 del Decreto Ley número 218). La obligación garantizada con hipoteca prescribirá a los diez años contados desde el vencimiento de la obligación o de la fecha en que se tuviere como vencido en virtud de lo estipulado.
Artículo 857. (Hipoteca en cuentas corrientes de crédito). (Artículo 43 del Decreto Ley número 218). Puede constituirse hipoteca en garantía de crédito en cuenta corriente, fijándose en la escritura de constitución la cantidad máxima de que responda la finca hipotecada.
Artículo 858. (Garantía que presta la hipoteca). La hipoteca constituida para garantizar un crédito abierto con limitación de cantidad, garantiza las sumas parciales entregadas a cuenta en cualquier tiempo, en cuanto no excedan de la suma prefijada.
Artículo 859. (Hipoteca de cédulas). (Artículo 44 del Decreto Ley número 218). Puede constituirse hipoteca en garantía de obligaciones futuras a favor de instituciones bancarias. En este caso, es indispensable designar al acreedor, el monto máximo de las obligaciones que se garantiza y el término de vigencia de la garantía En la escritura en que se establezcan las obligaciones o se otorguen los préstamos, deberá consignarse que están garantizados con la hipoteca preconstituida y cada obligación o préstamo quedará sujeta además a las estipulaciones que se hubieren especificado en cada caso en el contrato o titulo respectivo.
