Procedimiento para la Incautación
El procedimiento se inicia con la notificación de una intimación a pagar o cumplir la condición efectuada por el vendedor, con plazo mínimo de treinta días, y advirtiéndole que de no obtemperar a los términos del requerimiento la venta quedará resuelta de pleno derecho a la expiración de ese plazo, sin intervención judicial ni procedimiento alguno pudiendo.
Al igual que en materia de muebles, en este caso el vendedor reivindica la cosa vendida en cualesquiera manos en que se encuentre.
Es requisito especial de esta ley que se notifique una copia del acto de intimación de pago o cumplimiento de la condición al Registrador de Títulos.
Al vencimiento del plazo, y ante la reiterada falta del comprador, la venta queda resuelta de pleno derecho, sin intervención judicial o procedimiento alguno. El comprador queda obligado a devolver al vendedor la posesión del inmueble, lo cual deberá operarse en el término de quince días.
Si el comprador se niega, el vendedor recurre al Tribunal Superior de Tierras para que dicte auto ordenando la entrega del inmueble objeto de la venta, en cualesquiera manos en que se encuentre.
Diferencias Sustanciales Con La Incautación De Muebles
El vendedor que incauta el inmueble tiene la obligación legal de devolver al comprador una parte proporcional de los pagos efectuados por éste sobre el precio de la venta.
Esa proporción deberá ser establecida en el contrato de venta, y no podrá ser menor del sesenta por ciento (60 %) de dichos valores, de la cual serán descontados los gastos de comisión o de cualquier otra naturaleza en que haya incurrido el vendedor con motivo de la venta, de conformidad con el contrato en el cual deberá figurar la estimación de dichos gastos. Esta disposición de la Ley 596 del 8 de noviembre del 1941 es la causante de que los contratos de venta condicionales de inmueble no sean muy populares en nuestro país.
El inmueble quedará automáticamente gravado con una hipoteca en favor del comprador por el monto de la suma debida.
En estos casos no se contempla el peritaje para la determinación del saldo, sino que a falta de acuerdo entre las partes, se recurrirá al Tribunal Superior de Tierras.
Además, la ley dispone que en las ventas condicionales regidas por ella los riesgos queden a cargo del comprador desde el día de la venta, constituyendo una excepción importante.
Por esa razón los impuestos nacionales y municipales deberán ser pagados por el comprador desde el día de la venta, y no pagarlos significa la resolución inmediata de la venta.
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