CAPITULO IV
Del arrendamiento
SECCION I
Disposiciones generales
Art. 685.- (NOCION).
El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes concede a la obra el uso o goce temporal de una cosa mueble o inmueble a cambio de un canon.
Art. 686.- (ACTOS QUE EXCEDEN A LA ADMINISTRACION ORDINARIA).
Son actos que exceden a la administración ordinaria:
1) Los arrendamientos que tienen por objeto fundos urbanos destinados a vivienda.
2) Los arrendamientos que, teniendo cualquier otro objeto, se celebran por un término mayor de tres años.
3) La percepción de alquileres por más de un año.
Art. 687.- (ARRENDAMIENTO SIN DETERMINACION DE TIEMPO).
I. Cuando las partes no han determinado el tiempo del arrendamiento, éste se entiende convenido:
1) Por un año si se trata de locales, amueblados o no, para el ejercicio de una profesión, unaindustria o un comercio. Este mismo plazo se aplica al arrendamiento de mansiones.
2) Por el lapso correspondiente a la unidad tiempo con respecto a la cual se ajusta el canon de arrendamiento, si se trata de mueble.
II. Se salvan las disposiciones de los artículos 713-I, 720 y 725 sobre el lapso que duran los arrendamientos de fundos urbanos destinados a vivienda, y los de cosas productivas. (Art. 622 del Código de Procedimiento Civil).
Art. 688.- (DURACION MAXIMA).
Salvo lo dispuesto por los artículos 713-I y 720, el arrendamiento no puede celebrarse por más de diez años, quedando reducido a éste si se establece un plazo mayor.
Art. 689.- (ENTREGA DE LA COSA).
El arrendador debe entregar al arrendatario la cosa en el estado de servir al uso para el que fue arrendada.
Art. 690.- (MANTENIMIENTO DE INMUEBLES).
I. En el arrendamiento de inmuebles el arrendador debe efectuar las reparaciones de la cosa a fin de que continúe sirviendo al uso o goce para el que fue arrendada. El arrendatario queda obligado a informar al arrendador, a la brevedad posible, sobre la necesidad de tales reparaciones.
II. Las reparaciones de pequeño mantenimiento quedan a cargo del arrendatario.
Art. 691.- (FALTA DE USO O GOCE POR REPARACIONES).
I. Si en el curso de su arrendamiento el inmueble tiene necesidad de reparaciones urgentes, el arrendatario debe tolerarlas aunque importen privación en el uso o goce parcial de la cosa arrendada.
II. El arrendatario tiene derecho a una reducción del canon proporcionada a la duración de las reparaciones y a la privación en el uso o goce.
III. Si las reparaciones implican privación total o de gran parte de la cosa arrendada, el arrendatario puede pedir la resolución del contrato. En este caso y si se trata de fundo urbano destinado a vivienda el arrendatario puede acogerse a la facultad que le acuerda el caso 1 del artículo 720.
Art. 692.- (MANTENIMIENTO DE MUEBLES)
En el arrendamiento de muebles, los gastos de reparación y mantenimiento ordinarios corresponden al arrendatario, salvo pacto diverso.
Art. 693.- (USO O GOCE PACIFICO).
El arrendador debe garantizar al arrendatario, durante el arrendamiento, el uso o goce pacífico de la cosa.
Art. 694.- (PRETENSIONES DE DERECHO DE TERCEROS).
I. El arrendador debe asumir defensa cuando un tercero pretende, judicial o extrajudicialmente, derechos sobre la cosa arrendada.
II. El arrendatario queda ohligado a dar aviso inmediato de tales pretensiones al arrendador, bajo sanción de resarcimiento de daños.
Art. 695.- (RESPONSABILIDAD POR EVICCION).
I. Cuando el arrendador es vencido en juicio, el arrendatario puede pedir, según los casos, la disminución del canon o la resolución del contrato y el resarcimiento del daño, si hay lugar.
II. Quien de buena fe arrienda un fundo urbano destinado a vivienda no puede ser despedido por el tercero que vence en juicio total o parcialmente.
Art. 696.- (PERTURBACIONES DE HECHO).
El arrendador no está obligado por molestias de terceros que no pretendan derechos, quedando a salvo la acción del arrendatario para actuar a nombre propio.
Art. 697.- (RESPONSABILIDAD POR VICIOS DE LA COSA).
I. Si la cosa arrendada padece vicios que anulan o disminuyen su idoneidad para el uso o goce a que está destinada, el arrendatario puede pedir la resolución del contrato o la disminución del canon, a menos que los vicios hayan sido fácilmente reconocibles en el momento de la entrega o si el arrendatario los conocía o debía conocerlos.
II. El arrendador está obligado al resarcimiento del daño si no prueba haber ignorado, sin culpa, los vicios de la cosa.
Art. 698.- (NULIDAD DE LA LIMITACION O EXCLUSlON DE RESPONSABILIDAD).
Es nulo el pacto que excluye o limita la responsabilidad por los vicios de la cosa si el arrendador los ocultó de mala fe al arrendatario.
Art. 699.- (VICIOS SOBREVINIENTES).
Las disposiciones de los dos artículos anteriores se aplican, en cuanto sean compatibles, el caso en que los vicios de la cosa hayan sobrevenido a su entrega.
Art. 700.- (INNOVACIONES).
El arrendador no puede hacer en la cosa innovaciones que perjudiquen el uso o goce por parte del arrendatario. Se salva el pacto contrario.
Art. 701.- (PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO).
El arrendatario debe pagar el canon de arrendamiento en los plazos convenidos o en los que establecen los usos.
Art. 702.- (USO O GOCE DE LA COSA).
El arrendatario debe servirse de la cosa arrendada, observando la diligencia de un buen padre de familia y usarla o disfrutar de ella sólo en el destino determinado en el contrato o en el que puede presumirse según las circunstancias.
Art. 703.- (CONSERVACION DE LA COSA).
I. El arrendatario responde por el perecimiento y los deterioros de la cosa ocurridos durante el arrendamiento, aunque deriven de incendio: si no demuestra que se han producido sin culpa.
II. Es asimismo responsable por el perecimiento y deterioro producidos por personas a quienes ha admitido en el uso o goce de la cosa.
Art. 704.- (PERECIMIENTO O DETERIORO DE COSA ASEGURADA CONTRA INCENDIO).
I. Cuando la cosa arrendada. que ha perecido o se ha deteriorado a consecuencia de incendio, estaba asegurada por el arrendador la responsabilidad del arrendatario se limita al pago de la diferencia entre la indemnización pagada por el asegurador y el daño efectivo.
II. Se salva el derecho de subrogación del asegurador frente al tercero autor o responsable del daño.
Art. 705.- (RESTITUCION DE LA COSA).
I. El arrendatario, a la extinción del arrendamiento debe restituir la cosa arrendada en el mismo estado que tenía cuando la recibió, salvo el deterioro o el consumo resultante por el uso o goce de la cosa en conformidad al contrato.
II. A falta de acta de entrega se presume que el arrendatario recibió la cosa en buen estado de mantenimiento.
Art. 706.- (MEJORAS Y AMPLIACIONES).
Salvo lo dispuesto en el articulo 718, el arrendatario no puede efectuar mejoras ni ampliaciones. Cuando está expresamente autorizado a hacerlas, y una vez hechas no hay acuerdo, el arrendador está obligado a pagar como indemnización la suma menor entre el importe de los gastos y el aumento en el valor de la cosa.
Art. 707.- (SUBARRENDAMIENTO O CESION DE CONTRATO).
Salvo lo dispuesto en el artículo 719 el arrendatario puede subarrendar la cosa que se la ha arrendado o ceder el contrato cuando tiene autorización expresa del arrendador.
Art. 708.- (EXPIRACION DEL TERMINO).
El arrendamiento cesa de pleno derecho y sin necesidad de aviso por la expiración del término.
Art. 709.- (FIN DEL ARRENDAMIENTO HECHO SIN DETERMINACION DE TIEMPO).
El arrendamiento de mansiones, casas o locales y de muebles a que se refiere el artículo 687-I caso 1 no cesa si, antes del vencimiento establecido en dicha disposición, una de las partes omite notificar a la otra el aviso de despido, con noventa o treinta días de anticipación en el primero o segundo caso, respectivamente. (Art. 687, 713, 725 del Código Civil)
Art. 710.- (RENOVACION TACITA).
I. El arrendamiento se tiene por renovado si vencido el término se deja al arrendatario detentando la cosa o si, tratándose de arrendamientos por tiempo indeterminado, no se notifica el despido conforme al artículo anterior.
II. El nuevo arrendamiento se regula por las mismas condiciones que el anterior.
III. Si se ha dado aviso de despido no puede oponerse la renovación tácita.
Art. 711.- (ENAJENACION DE LA COSA).
I. Si el contrato de arrendamiento tiene fecha cierta y el arrendador enajena la cosa, el nuevo adquirente debe respetar el arrendamiento en curso
II. Lo anterior no se aplica al arrendamiento de muebles no sujetos a registro cuando el adquirente ha obtenido la posesión de buena fe.
Art. 712.- (EFECTOS DE LA ENAJENACION).
El tercer adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, y sustituye al arrendador en los derechos y obligaciones que derivan del contrato.
SECCION II
Del arrendamiento de fundos urbanos destinados a vivienda
Art. 713.- (DEL ARRENDAMIENTO).
I. El arrendamiento en todo o en parte de un fundo urbano que se destine sólo o preferentemente a vivienda, no se extingue sino por uno de los modos señalados en el artículo 720.
II. El arrendamiento de mansiones y de otras residencias similares, expresamente calificadas así por la autoridad administrativa competente se rige por las disposiciones de la sección anterior.
Art. 714.- (CAMBIO DE TITULAR).
La adquisición del fundo arrendado por un nuevo titular no extingue el contrato.
Art. 715.- (REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO).
I. En caso de reajuste del valor catastral del fundo, se reajusta proporcionalmente el canon de arrendamiento.
II. Sin embargo el arrendador, en ningún caso, puede obtener por todo el fundo un canon anual de arrendamiento superior al 10% del nuevo valor catastral.
Art. 716.- (PROHIBICION DE ARRENDAR Y DAR EN ANTICRESIS).
I. No puede darse al mismo tiempo en arriendo y anticresis un fundo urbano destinado a vivienda.
II. La contravención empareja la nulidad de la anticresis debiendo el propietarios restituir la suma recibida más el interés bancario comercial a partir del día en que percibió el dinero.
III. El arrendamiento subsiste sobre todo el fundo entregado; empero el arrendador, si ha lugar, puede pedir reajuste del canon y obtener la renta legal máxima establecida en el artículo anterior.
Art. 717.- (CONDICIONES DE HIGIENE Y SALUBRIDAD).
I. El fundo urbano destinado a vivienda debe reunir condiciones adecuadas de higiene y salubridad.
II. Cuando el arrendador no cumpla con las obras sanitarias que se señalen por la autoridad administrativa competente, debe resarcir los daños al arrendatario.
Art. 718.- (INSTALACIONES).
I. El arrendador no puede oponerse a las instalaciones que no disminuyan el valor del fundo, tales como teléfono y corriente eléctrica.
II. A la extinción del arrendamiento el arrendatario puede retirarlas y restituir el fundo al estado en que lo recibió.
Art. 719.- (PROHIBICION DE SUBARRENDAR Y CEDER EL CONTRATO).
I. El arrendatario de un fundo urbano destinado a vivienda está prohibido de ceder el contrato o subarrendar total o parcialmente el fundo, salvo pacto contrario.
II. La contravención autoriza al arrendador a percibir directamente el canon pagado o a pagarse por el subarrendatario o cestonario, aparte de constituir causal de desahucio. (Art. 624 del Código de Proc. Civil)
Art. 720.-. (MODOS DE EXTINCION).
El arrendamiento de fundos urbanos destinados a vivienda se extingue:
1) Por separación unilateral del contrato que haga el arrendatario mediante la entrega voluntaria del fundo al arrendador.
2) Por muerte del arrendatario, salvo el caso en que éste hubiese dejado cónyuge o hijos menores que se encuentren viviendo en el inmueble, en favor de quienes se mantiene el contrato.
3) Por sentencia ejecutoriada de desahucio por las causales que señala expresamente la ley.
Art. 721.- (CAUSALES DE DESAHUCIO).
Procede el desahucio por las causales y en la forma que determina el Código de Procedimiento Civil. (Arts. 621 a 638 del Código de Proc. Civil).
Art. 722.- (INDEROGABILIDAD).
Las disposiciones de la sección presente son inderogables por convenios particulares, salvo lo dispuesto en el artículo 719, parágrafo I.
SECCION III
Del arrendamiento de cosas productivas
Art. 723.- (GESTION Y GOCE).
I. Cuando el arrendamiento tiene por objeto una cosa productiva, el arrendatario debe cuidar de su gestión en conformidad al destino económico de la cosa y al interés de la produccion.
II. Corresponden al arrendatario los frutos y otras utilidades de la cosa.
Art. 724.- (INCREMENTO EN LA PRODUCTIVIDAD DE LA COSA ARRENDADA).
Sin embargo el arrendatario puede tomar medidas conducentes al aumento en la productividad de la cosa arrendada y siempre que ellas sean conformes al interés de la producción y no ocasionen perjuicios ni importen obligaciones para el arrendador.
Art. 725.- (ARRENDAMIENTO SIN TIEMPO DETERMINADO).
I. Si las partes no han establecido término, cada una puede separarse unilateralmente del contrato notificando con oportunidad a la otra el aviso de despido.
II. Si el despido ocasiona grave perjuicio, la parte damnificada puede ocurrir a la autoridad judicial, que según las circunstancias, puede prolongar por un término prudencial la vigencia del contrato.
Art. 726.- (OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR).
El arrendador está obligado a entregar la cosa con sus pertenencias y en estado de servir para el uso y producción a que está destinada.
Art. 727.- (OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO).
I. El arrendatario está obligado a destinar al servicio de la cosa los medios necesarios para la gestión de ella, a observar las reglas de la buena técnica, a respetar el destino económico de la cosa, y a correr con los gastos de explotación.
II. El arrendador puede comprobar, aún mediante acceso al lugar, la ejecución de tales obligaciones, y en caso de incumplimiento puede pedir la resolución del contrato.
Art. 728.- (REPARACIONES Y PERDIDAS POR REPARACIONES EXTRAORDINARIAS).
I. Las reparaciones extraordinarias están a cargo del arrendador y las otras a cargo del arrendatario.
II. Cuando la ejecución de las reparaciones extraordinarias determina una pérdida en la renta del arrendatario, éste puede pedir una reducción del canon, o bien, según las circunstancias, la resolución del contrato.
Art. 729.- (INCAPACIDAD O INSOLVENCIA DEL ARRENDATARIO).
El arrendamiento de cosa productiva se resuelve por la interdicción o la insolvencia del arrendatario, a menos que éste dé al arrendador garantía idónea para el cumplimiento de sus obligaciones.
Art. 730.- (MUERTE DEL ARRENDATARIO).
Dentro de los treinta días de la muerte del arrendatario sus herederos pueden separarse unilateralmente del contrato notificando al arrendador con tres meses de anticipación.
Art. 731.- (ARRENDAMIENTO DE FUNDOS RUSTICOS PRODUCTIVOS).
A los casos en que la ley autoriza el arrendamiento de fundos rústicos se aplican las disposiciones de la sección presente en cuanto no se opongan a las leyes especiales.
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