TITULO XIV
De la hipoteca
Art. 3.108. La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un cr茅dito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que contin煤an en poder del deudor.
Art. 3.109. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambi茅n cierta y determinada. Si el cr茅dito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligaci贸n es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
Art. 3.110. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras est茅n unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vac铆o; a las ventajas que resulten de la extinci贸n de las cargas o servidumbres que deb铆a el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnizaci贸n concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no est谩n sujetos a la hipoteca.
Art. 3.111. Los costos y gastos, como los da帽os e intereses, a que el deudor pueda ser condenado por causa de la inejecuci贸n de una obligaci贸n, participan, como accesorio del cr茅dito principal, de las seguridades hipotecarias constituidas para ese cr茅dito.
Art. 3.112. La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas est谩n obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.
Sin embargo en la ejecuci贸n de bienes hipotecados, cuando sea posible la divisi贸n en lotes, o si la garant铆a comprende bienes separados, los jueces podr谩n ordenar la enajenaci贸n en lotes, y cancelaci贸n parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesi贸n al acreedor. (P谩rrafo incorporado por art. 1掳 de la Ley N掳 11.725 B.O. 30/9/1933.)
Art. 3.113. El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podr谩 a su elecci贸n perseguirlos a todos simult谩neamente o s贸lo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podr谩, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados.
(Art铆culo sustituido por art. 1掳 de la Ley N掳 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1掳 de julio de 1968.)
Art. 3.114. El acreedor cuya hipoteca est茅 constituida sobre dos o m谩s inmuebles puede, aunque los encuentre en el dominio de diferentes terceros poseedores, perseguirlos a todos simult谩neamente, o hacer ejecutar uno s贸lo de ellos.
Art. 3.115. No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligaci贸n en la forma prescripta en este t铆tulo.
Art. 3.116. La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condici贸n, y desde un d铆a cierto, o hasta un d铆a cierto, o por una obligaci贸n condicional. Otorgada bajo condici贸n suspensiva o desde d铆a cierto, no tendr谩 valor sino desde que se cumpla la condici贸n o desde que llega el d铆a; pero cumplida la condici贸n o llegado el d铆a, ser谩 su fecha la misma en que se hubiese tomado raz贸n de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligaci贸n condicional, y la condici贸n se cumpliese, tendr谩 un efecto retroactivo al d铆a de la convenci贸n hipotecaria.
Art. 3.117. El que hubiese enajenado un inmueble bajo una condici贸n resolutoria, o bajo un pacto comisorio, expreso o t谩cito, no puede hipotecarlo antes del cumplimiento de la condici贸n resolutoria.
CAPITULO I
De los que pueden constituir hipotecas, y sobre qu茅 bienes pueden constituirse
Art. 3.118. Los que no puedan v谩lidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la hipoteca constituida por un incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo, cesando la incapacidad.
Art. 3.119. Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles.
Art. 3.120. Los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitaci贸n, y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse.
Art. 3.121. No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contra铆do la obligaci贸n principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente.
Art. 3.122. Si la obligaci贸n por la que un tercero ha dado una hipoteca fuese solamente anulada por una excepci贸n puramente personal, como la de un menor, la hipoteca dada por un tercero ser谩 v谩lida, y tendr谩 su pleno y entero efecto.
Art. 3.123. Cada uno de los cond贸minos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble com煤n, o una parte materialmente determinada del inmueble; pero los efectos de tal constituci贸n quedan subordinados al resultado de la partici贸n o licitaci贸n entre los cond贸minos.
Art. 3.124. Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la divisi贸n o licitaci贸n, propietario de la totalidad del inmueble com煤n, la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente ten铆a en el inmueble.
Art. 3.125. El que no tiene sobre un inmueble m谩s que un derecho sujeto a una condici贸n, rescisi贸n o resoluci贸n, no puede constituir hipotecas sino sometidas a las mismas condiciones, aunque as铆 no se exprese.
Art. 3.126. La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no ser谩 v谩lida ni por la adquisici贸n que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a t铆tulo universal.
Art. 3.127. La nulidad de la hipoteca constituida sobre bienes ajenos, puede ser alegada no s贸lo por el propietario del inmueble, sino aun por aquellos a quienes el constituyente hubiese vendido el inmueble despu茅s de ser due帽o de 茅l, y aun por el mismo constituyente, a menos que hubiese obrado de mala fe.
CAPITULO II
De la forma de las hipotecas y su registro
Art. 3.128. La hipoteca s贸lo puede ser constituida por escritura p煤blica o por documentos, que sirviendo de t铆tulos al dominio o derecho real, est茅n expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por s铆 mismos. Podr谩 ser una misma la escritura p煤blica de la hipoteca y la del contrato a que acceda.
Art. 3.129. Puede tambi茅n constituirse hipoteca sobre bienes inmuebles existentes en el territorio de la Rep煤blica, por instrumentos hechos en pa铆ses extranjeros, con las condiciones y en las formas dispuestas por el art铆culo 1211. De la hipoteca as铆 constituida debe tomarse raz贸n en el oficio de hipotecas, en el t茅rmino de seis d铆as contados desde que el juez ordene la protocolizaci贸n de la obligaci贸n hipotecaria. Pasado ese t茅rmino la hipoteca no perjudica a tercero. La hipoteca constituida desde pa铆s extranjero debe tener una causa l铆cita por las leyes de la Rep煤blica.
Art. 3.130. La constituci贸n de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido establecida por una escritura p煤blica en que el acreedor no figure, podr谩 ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al d铆a mismo de su constituci贸n.
Art. 3.131. El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1掳, el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jur铆dicas por su denominaci贸n legal, y el lugar de su establecimiento; 2掳, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3掳, la situaci贸n de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4掳, la cantidad cierta de la deuda.
Art. 3.132. Una designaci贸n colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constituci贸n de la hipoteca la condici贸n esencial de la especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble.
Art. 3.133. La constituci贸n de la hipoteca no se anular谩 por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designaci贸n que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciaci贸n del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca.
Art. 3.134. La hipoteca constituida en los t茅rminos prescriptos debe ser registrada y tomada raz贸n de ella en un oficio p煤blico destinado a la constituci贸n de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad Capital de cada Provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el Gobierno Provincial.
Art. 3.135. La constituci贸n de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho p煤blica por su inscripci贸n en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripci贸n; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura p煤blica, se considera registrada.
Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que 茅sta podr谩 alcanzar. (P谩rrafo incorporado por art. 1掳 de la Ley N掳 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1掳 de julio de 1968.)
Art. 3.136. Si estando constituida la obligaci贸n hipotecaria, pero aun no registrada la hipoteca, y corriendo el t茅rmino legal para hacerlo, un subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligaci贸n hipotecaria, hiciere primero registrar la que en seguridad de su cr茅dito se le haya constituido, la prioridad del registro es de ning煤n efecto respecto a la primera hipoteca, si 茅sta se registrare en el t茅rmino de la ley.
Art. 3.137. El registro debe hacerse dentro del t茅rmino establecido en la ley Nacional de registros de la propiedad.
(Art铆culo sustituido por art. 1掳 de la Ley N掳 20.089 B.O. 22/1/1973. Vigencia: desde el d铆a de su promulgaci贸n)
Art. 3.138. Para hacer el registro, se ha de presentar al oficial p煤blico encargado del oficio de hipotecas, la primera copia de la escritura de la obligaci贸n, cuando no se hubiere extendido en el mismo oficio de hipotecas. Los gastos del registro o toma de raz贸n son de cuenta del deudor.
Art. 3.139. La toma de raz贸n ha de reducirse a referir la fecha del instrumento hipotecario, el escribano ante quien se ha otorgado, los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad de la obligaci贸n o contrato, y los bienes ra铆ces gravados que contiene el instrumento, con expresi贸n de sus nombres, situaci贸n y linderos, en la misma forma que se exprese en el instrumento.
Art. 3.140. La toma de raz贸n podr谩 pedirse:
1掳 Por el que transmite el derecho;
2掳 Por el que lo adquiere;
3掳 Por el que tenga representaci贸n leg铆tima de cualquiera de ellos;
4掳 Por el que tenga inter茅s en asegurar el derecho hipotecario.
Art. 3.141. Si el escribano originario de la obligaci贸n hipotecaria remitiese el instrumento que contiene la hipoteca para que se tome raz贸n, el oficial anotador debe tomar raz贸n de ella en el t茅rmino de veinticuatro horas. Ser谩 de ning煤n valor toda otra toma de raz贸n de hipoteca sobre el mismo inmueble hecha en el tiempo intermedio de las veinticuatro horas.
Art. 3.142. Si el que ha dado una hipoteca sobre sus bienes, se vale de la falta de inscripci贸n para hipotecarlos a otra persona, sin prevenirle de la existencia de esa hipoteca, ser谩 culpado de fraude, y como tal, sujeto a satisfacer los da帽os y perjuicios a la parte que los sufriere por su dolo.
Art. 3.143. El registro debe hacerse en el oficio de hipotecas del pueblo en cuyo distrito est茅n situados los inmuebles que se hipotecan.
Art. 3.144. La toma de raz贸n de las hipotecas debe hacerse en los registros sucesivamente, sin dejar blancos, en que se pudiese anotar otro registro.
Art. 3.145. Tomada raz贸n de la hipoteca, debe anotarse el acto en la escritura de la obligaci贸n, por el oficial encargado del oficio de hipotecas, bajo su firma, expresando el d铆a en que lo ha hecho y el folio de su libro donde se ha tomado raz贸n de la hipoteca.
Art. 3.146. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado inmueble est谩 libre de gravamen.
Art. 3.147. El es responsable de la omisi贸n en sus libros de las tomas de raz贸n, o de haberlas hecho fuera del t茅rmino legal. Es responsable tambi茅n del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de menci贸n en sus certificados, de las inscripciones o tomas de raz贸n existentes, o por negar la toma de raz贸n que se le pide por persona autorizada para ello.
Art. 3.148. La nulidad resultante del defecto de especialidad de una constituci贸n hipotecaria, puede ser opuesta tanto por terceros como por el deudor mismo.
CAPITULO III
Efecto de las hipotecas respecto de terceros y del cr茅dito
Art. 3.149. La hipoteca registrada tendr谩 efecto contra terceros desde el d铆a del otorgamiento de la obligaci贸n hipotecaria, si el ingreso para su registro se hubiese producido dentro del t茅rmino previsto en el art铆culo 3137.
(Art铆culo sustituido por art. 1掳 de la Ley N掳 20.089 B.O. 22/1/1973. Vigencia: desde el d铆a de su promulgaci贸n)
Art. 3.150. Si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el registro de la hipoteca sin hacer tomar raz贸n, 茅sta no tendr谩 efecto contra terceros, sino desde el d铆a en que se hubiere registrado. Pero podr谩 hacerla registrar en todo tiempo sin necesidad de autorizaci贸n judicial.
Art. 3.151. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el t茅rmino de veinte a帽os, si antes no se renovare.
(Art铆culo sustituido por art. 1掳 de la Ley N掳 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1掳 de julio de 1968.)
Art. 3.152. La hipoteca garantiza tanto el principal del cr茅dito, como los intereses que corren desde su constituci贸n, si estuvieren determinados en la obligaci贸n. Al constituirse la hipoteca por un cr茅dito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. La indicaci贸n de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designaci贸n de su importancia, es sin efecto alguno.
Art. 3.153. La hipoteca garantiza los cr茅ditos a t茅rmino, condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los cr茅ditos puros y simples.
Art. 3.154. El titular de un cr茅dito a t茅rmino, puede, cuando hubiere de hacerse una distribuci贸n del precio del inmueble que le est谩 hipotecado, pedir una colocaci贸n, como el acreedor cuyo cr茅dito estuviese vencido.
Art. 3.155. Si el cr茅dito estuviere sometido a una condici贸n resolutoria, el acreedor puede pedir una colocaci贸n actual, dando fianza de restituir la suma que se le asigne, en el caso del cumplimiento de la condici贸n.
Art. 3.156. Si lo estuviere a una condici贸n suspensiva, el acreedor puede pedir que los fondos se depositen, si los acreedores posteriores no prefieren darle una fianza hipotecaria de restituir el dinero recibido por ellos, en el caso que la condici贸n llegue a cumplirse.
CAPITULO IV
De las relaciones que la hipoteca establece entre el deudor y el acreedor
Art. 3.157. El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ning煤n acto de desposesi贸n material o jur铆dica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
Art. 3.158. Todo acreedor hipotecario, aunque su cr茅dito sea a t茅rmino o subordinado a una condici贸n, tiene derecho a asegurar su cr茅dito, pidiendo las medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone el art铆culo anterior.
Art. 3.159. Cuando los deterioros hubiesen sido consumados, y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido a t茅rmino de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, 茅stos podr谩n, aunque sus cr茅ditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimaci贸n de los deterioros causados, y el dep贸sito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca.
Art. 3.160. Igual derecho tienen los acreedores hipotecarios, cuando el propietario de un fundo o de un edificio enajena los muebles accesorios a 茅l, y la entrega a un adquirente de buena fe.
Art. 3.161. En los casos de los tres art铆culos anteriores, los acreedores hipotecarios podr谩n, aunque sus cr茅ditos no est茅n vencidos, demandar que el deudor sea privado del beneficio del t茅rmino que el contrato le daba.
CAPITULO V
De las relaciones que la hipoteca establece entre los acreedores hipotecarios y los terceros poseedores, propietarios de los inmuebles hipotecados
Art. 3.162. Si el deudor enajena, sea por t铆tulo oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembraci贸n de ella, que por s铆 sea susceptible de hipoteca, el acreedor podr谩 perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecuci贸n y venta, como podr铆a hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que s贸lo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podr谩 perseguirla en manos del tercer poseedor.
Art. 3.163. En el caso de la primera parte del art铆culo anterior, antes de pedir el pago de la deuda al tercer poseedor, el acreedor debe hacer intimar al deudor el pago del capital y de los intereses exigibles en el t茅rmino de tercero d铆a, y si 茅ste no lo verificare, cualquiera que fuese la excusa que alegare, podr谩 recurrir al tercer poseedor, exigi茅ndole el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce.
Art. 3.164. El tercer poseedor, propietario de un inmueble hipotecado, goza de los t茅rminos y plazos concedidos al deudor por el contrato o por un acto de gracia, y la deuda hipotecaria no puede serle demandada sino cuando fuese exigible a este 煤ltimo. Pero no aprovechan al tercer poseedor, los t茅rminos y plazos dados al deudor que hubiere quebrado, para facilitarle el pago de los cr茅ditos del concurso.
Art. 3.165. Rehus谩ndose a pagar la deuda hipotecaria y a abandonar el inmueble, los tribunales no pueden por esto pronunciar contra 茅l condenaciones personales a favor del acreedor, y 茅ste no tiene otro derecho que perseguir la venta del inmueble.
Art. 3.166. El tercer poseedor es admitido a excepcional la ejecuci贸n del inmueble, alegando la no existencia, o la extinci贸n del derecho hipotecario, como la nulidad de la toma de raz贸n o inajenabilidad de la deuda.
Art. 3.167. El tercer poseedor no puede exigir que se ejecuten antes otros inmuebles hipotecados al mismo cr茅dito, que se hallen en poder del deudor originario, ni oponer que el inmueble que posee reconoce hipotecas anteriores que no alcanzan a pagarse con su valor.
Art. 3.168. Tampoco puede exigir la retenci贸n del inmueble hipotecado para ser pagado de las expensas necesarias o 煤tiles que hubiese hecho, y su derecho se limita, aun respecto a las expensas necesarias, al mayor valor que resulte del inmueble hipotecado, pagado que sea el acreedor y los gastos de la ejecuci贸n.
Art. 3.169. Puede abandonar el inmueble hipotecado, y librarse del juicio de los ejecutantes, si no estuviese personalmente obligado, como heredero, codeudor, o fiador del deudor. El abandono del tercer poseedor no autoriza a los acreedores para apropiarse el inmueble o conservarlo en su poder, y su derecho respecto de 茅l se reduce a hacerlo vender y pagarse con su precio.
Art. 3.170. El tercer poseedor que fuere despose铆do del inmueble o que lo abandonare a solicitud de acreedores hipotecarios, ser谩 plenamente indemnizado por el deudor, con inclusi贸n de las mejoras que hubiere hecho en el inmueble.
Art. 3.171. El tercer poseedor, si se opone al pago o al abandono del inmueble, est谩 autorizado para hacer citar al juicio a los terceros poseedores de otros inmuebles hipotecados al mismo cr茅dito; con el fin de hacerles condenar por v铆a de indemnizaci贸n, a contribuir al pago de la deuda en proporci贸n al valor de los inmuebles que cada uno poseyere.
Art. 3.172. El tercer poseedor no goza de la facultad de abandonar los bienes hipotecados y exonerarse del juicio, cuando por su contrato de adquisici贸n o por un acto posterior, se oblig贸 a satisfacer el cr茅dito.
Art. 3.173. El abandono del inmueble hipotecado no puede ser hecho sino por persona capaz de enajenar sus bienes. Los tutores o curadores de incapaces s贸lo podr谩n hacerlos autorizados debidamente por el juez, con audiencia del ministerio de menores.
Art. 3.174. Abandonados los inmuebles hipotecados, el juez debe nombrarles un curador contra el cual siga la ejecuci贸n.
Art. 3.175. La propiedad del inmueble abandonado no cesa de pertenecer al tercer poseedor, hasta que se hubiese adjudicado por la sentencia judicial; y si se pierde por caso fortuito antes de la adjudicaci贸n, es por cuenta del tercer poseedor, el cual queda obligado a pagar su precio.
Art. 3.176. Sin embargo del abandono hecho por el tercer poseedor, puede conservar el inmueble, pagando los capitales y los intereses exigibles, aunque no posea sino una parte del inmueble hipotecado, o aunque la suma debida sea m谩s considerable que el valor del inmueble.
Art. 3.177. El vendedor del inmueble hipotecado podr谩 oponerse al abandono que quiera hacer el tercer poseedor, cuando la ejecuci贸n pura y simple del contrato de venta, pueda dar la suma suficiente para el pago de los cr茅ditos.
Art. 3.178. El vendedor del inmueble hipotecado puede obligar, antes de la adjudicaci贸n, al tercer poseedor que lo hubiere abandonado, a volverlo a tomar y ejecutar el contrato de venta, cuando 茅l hubiese satisfecho a los acreedores hipotecarios.
Art. 3.179. Los acreedores hipotecarios, aun antes de la exigibilidad de sus cr茅ditos, est谩n autorizados a ejercer contra el tercer poseedor, todas las acciones que les corresponder铆an contra el deudor mismo, para impedir la ejecuci贸n de actos que disminuyan el valor del inmueble hipotecado.
Art. 3.180. Los arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden ser anulados, cuando no hubieren adquirido una fecha cierta antes de la intimaci贸n del pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieren una fecha cierta antes de la intimaci贸n del pago, deben ser mantenidos.
CAPITULO VI
Consecuencia de la expro
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